Qu’est-ce que les taux hypothécaires excessifs auront comme effet pour créer une bulle immobilière ?

5% est ici, 6% est la prochaine cible. Regardons ce qui se passe aux US, car cela préfigure ce qui va se passer en France prochainement, n’en doutons pas !

 

Le taux d’intérêt moyen des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans assortis de soldes conformes (453 100 $ ou moins) et d’un acompte de 20% a grimpé à 4,97% pour la semaine se terminant le 21 septembre, a annoncé ce matin la Mortgage Bankers Association (MBA). Il y a une semaine, il était encore à 4,88%. Il s’agit du taux moyen le plus élevé depuis le bref mini-pic atteint en mars 2011 à 5,01%. La dernière fois avant mars 2011 que nous avons constaté ce type de taux moyen, c’était en mai 2010 (diagramme via Investing.com):

 

Le taux moyen de 5% – certains emprunteurs obtiennent des taux inférieurs et d’autres des taux plus élevés – peut sembler exorbitant pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans avec une baisse de 20%, en cette période de répression des taux d’intérêt qui a provoqué une flambée des prix de l’immobilier. Mais maintenant, ces prix de l’immobilier gonflés doivent être financés à ces taux plus élevés.

Et 6% fait signe de la prochaine cible vraisemblable. Même 6% est toujours historiquement bas. Cela ramènerait les taux à la fin de 2008, juste au moment où la Fed commençait à réprimer les taux à long terme via son premier grand assouplissement quantitatif.

Mais le QE a pris fin en 2014 et la Fed a relevé ses taux «progressivement» depuis décembre 2015 et a commencé à le décomposer en octobre 2017, ce qui implique notamment de se défaire des titres adossés à des créances qu’elle avait acquis pour réprimer ses taux. C’est une nouvelle ère de taux d’intérêt qui ressemblera beaucoup plus à l’ancienne période de taux d’intérêt antérieure à la crise financière que celle que nous avons connue au cours des 10 dernières années (graphique via Investing.com):

Les taux hypothécaires suivent le rendement du Trésor américain à 10 ans, mais sont toujours plus élevés. Selon le sondage de Freddie Mac (utilisant une méthodologie différente de celle du MBA) pour la semaine se terminant le 20 septembre 2018 le taux hypothécaire moyen était de 4,65%. Ce jour-là, le rendement du Trésor à 10 ans a clôturé à 3,07%. Ainsi, la mesure de Freddie Mac du taux fixe moyen à 30 ans était supérieure de 1,58 point de pourcentage au rendement à 10 ans.

Selon cette mesure, au cours des 15 dernières années, le taux hypothécaire moyen était supérieur de 1,3 à 3,0 points de pourcentage au rendement du Trésor américain à 10 ans. Ce graphique montre cette relation remontant à 1985:

La différence actuelle entre le rendement à 10 ans et la mesure du taux hypothécaire à 30 ans de Freddie Mac se situe dans la partie inférieure du spectre. La moyenne serait une différence d’un peu plus de 2 points de pourcentage. Ainsi, un rendement du Trésor supérieur à 4% sur 10 ans poussera probablement la mesure des taux hypothécaires de Freddie Mac à environ 6%.

Selon la mesure du MBA, le taux fixe moyen sur 30 ans de 4,97% au 21 septembre était de 1,9 point de pourcentage supérieur au rendement à 10 ans. Cette propagation était aussi au bas de la fourchette. Et par cette mesure, un rendement de 4% sur 10 ans fera probablement passer les taux hypothécaires moyens au-dessus de 6%.

OK mais quand?

 

Les hausses de taux battent leur plein. Au moment où j’écris ceci, le monde attend l’annonce du FOMC selon laquelle il a encore augmenté sa fourchette cible d’un quart de point de pourcentage. Une autre hausse de taux en décembre 2018 est de plus en plus probable. D’autres hausses de taux sont probables l’année prochaine.

Alors, que fera le rendement du Trésor à 10 ans? Il a eu du mal à rester en avance sur les rendements à court terme qui ont constamment augmenté sur un marché obligataire qui nie depuis deux ans que cette Fed est devenue hawkish (selon les normes modernes du «faucon»). Mais « progressivement », comme le dit sans cesse la Fed, elle s’enfonce.

L’approche «progressive» de la Fed pour relever les taux au cours de ce cycle de hausse des taux donne aux marchés un espace pour nier, se préparer et s’ajuster. Je m’attends donc à ce que le rendement à 10 ans reste en avance sur celui de 2 ans un peu plus longtemps. Dans ce scénario, le rendement à 10 ans atteindra 4% au premier semestre de l’année prochaine.

Ainsi, rien que pour la saison d’achat de maisons du printemps, une hypothèque à taux fixe de 30 ans en moyenne, telle que la mesure le MBA, pourrait osciller autour de l’attrayant 6%. Les acheteurs potentiels sont confrontés à une contraction budgétaire qui les heurtera s’ils souhaitent toujours obtenir les prix auxquels ils s’attendent.

Et c’est ce qui se passe dans les villes où règnent les plus belles bulles immobilières: le pic historique de Seattle faiblit, les prix des copropriétés à New York sont revenus à leur niveau de septembre dernier et les prix des logements dans les autres métropoles deviennent encore plus splendides avec de belles baisses.

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